Zamjenik predsjednika Odbora Državne dume za proračun i poreze Kaplan Panesh (frakcija LDPR) govorio je o tome u komentaru za RG. Međutim, ovdje su potrebni pažljivi izračuni, rekao je zamjenik. Prema njegovim riječima, ako sve uzmete u obzir, postoji sjajan način da uštedite stotine tisuća rubalja.
Kombinirana hipoteka kombinira povlaštenu stopu (kao što je obiteljska stopa) i tržišnu stopu u jednom ugovoru. Omogućuje vam da premašite granice državne potpore za kupnju stanova iznad granice utvrđene programom, uz zadržavanje snižene stope za dio iznosa. Na primjer, ako obitelj želi kupiti stan u Moskvi koji košta više od 12 milijuna rubalja, koristeći pogodnosti povlaštenog programa. U tom slučaju, dio iznosa može se uzeti po preferencijalnom programu, na primjer, šest posto, a ostatak po tržišnoj stopi, koja je tijekom vršnih razdoblja dosegla 20 posto ili više.
Povlašteni programi su sljedeći: “Obiteljska hipoteka” šest posto, Daleki istok i Arktik dva posto, IT hipoteka šest posto.
Što se mijenja
Najznačajnija promjena u 2026. odnosi se na vlasnike kombiniranih hipoteka, rekao je Panesh. “Prije je refinanciranje takvih kredita bilo neisplativo”, objasnio je, “jer se pri prelasku u drugu banku povlašteni dio automatski prenosio na tržišne uvjete. Od veljače 2026. može se refinancirati samo tržišni, iznadlimitni dio, dok povlašteni dio ostaje istoj banci i nastavlja se servisirati po subvencioniranoj stopi.”
Zamjenik je naveo primjer: obitelj je podigla hipoteku na deset milijuna rubalja, od čega šest milijuna na šest posto i četiri milijuna na 20 posto. “Sada u drugu banku možete prenijeti samo četiri milijuna, a ako nova banka ponudi stopu od 15 posto, ukupna uplata bit će znatno smanjena, ali će ostati povlaštenih šest posto”, istaknuo je zamjenik predsjednika resornog povjerenstva.
Kada je isplativo?
Prema njegovim riječima, refinanciranje je isplativo ako se stopa smanji za najmanje 1-2 postotna boda, budući da manja razlika možda neće pokriti troškove registracije.
“Važno je biti na početku roka kredita, jer u prvim godinama glavne otplate idu na kamate, a smanjenje stope daje maksimalan učinak”, rekao je zamjenik. “Ako je prošlo više od pola roka, refinanciranje možda neće biti isplativo, budući da su kamate već skoro plaćene, a novi zajam će poništiti raspored plaćanja.”
Sudjelovanje u preferencijalnim programima, smatra Panesh, otvara mogućnosti refinanciranja tržišnog dijela. “Neke banke vam dopuštaju kombiniranje do pet kredita u jedan, smanjujući ukupni teret duga”, dodao je zamjenik.
“Ako je stanje duga malo, manje od milijun rubalja, korist od smanjenja stope bit će beznačajna, a troškovi registracije mogu je pokriti”, istaknuo je.
Zahtjevi vjerovnika
Istovremeno, banke postavljaju stroge zahtjeve dužnicima, rekao je saborski zastupnik. Među uvjetima: morat ćete potvrditi svoje prihode potvrdama s radnog mjesta ili poreznom prijavom za samozaposlene, vaša kreditna povijest mora biti pozitivna, bez dospjelih obveza iz prošlosti, zaduženost ne smije prelaziti 50-60 posto prihoda, inače će banka rizik smatrati previsokim, potreban je i određeni staž na trenutnom radnom mjestu, obično najmanje tri do šest mjeseci.
Prema Paneshu, postoje posebne situacije koje vas mogu spriječiti u refinanciranju. Dakle, ako je stan kupljen pomoću majčinskog kapitala i djeci su dodijeljene dionice, banka može odbiti zbog pravnih poteškoća.
Tijekom razvoda, ako bivši supružnik ostane sudužnik i traži stambeno zbrinjavanje, bit će potrebna njegova javnobilježnička suglasnost ili sudska odluka o podjeli imovine.
“Ako je tržišna vrijednost stana pala ispod iznosa duga, banka će zalog smatrati nelikvidnim i odbiti ga”, rekao je također saborski zastupnik. “Dob prije umirovljenja također povećava vjerojatnost odbijanja.”Što učiniti kao dužnik
Stoga, preporuča, trebali biste: procijeniti svoju kreditnu povijest putem portala državnih usluga, izračunati zaduženost, prikupiti dokumente koji potvrđuju vaše prihode i odabrati banku.
“U siječnju 2026. brojne su velike banke smanjile stope na tržišne programe, a refinanciranje se može izdati na 19,6 posto godišnje; druge banke također prilagođavaju stope nakon ključne”, istaknuo je Panesh.
Savjetuje posebnu pozornost na uzimanje u obzir dodatnih troškova, “budući da mnogi zajmoprimci gledaju samo na navedenu stopu, ali zaboravljaju na skrivena plaćanja”
“Realna efektivna stopa može biti viša za 0,5-2 postotna boda”, pojasnio je, “što bi se moglo dogoditi zbog osiguranja života i nekretnina, naknada za podnošenje zahtjeva za novi kredit, troškova zatvaranja starog kredita, plaćanja procjene vrijednosti nekretnine, državnih pristojbi za uknjižbene i javnobilježničke usluge, kao i nametnutih dodatnih proizvoda.”
Nakon odabira banke, nastavila je zamjenica, podnosi se zahtjev uz koji se prilaže putovnica, dokumenti za stan, te potvrda o stanju duga kod tekuće banke. Istodobno, od veljače 2026., za vlasnike kombinirane hipoteke, banke su dužne izdati detaljnu potvrdu podijeljenu na povlašteni i tržišni dio, pojasnio je.
Zatim, prema riječima zamjenika, algoritam je sljedeći: nova banka će zahtijevati ažurirano izvješće o tržišnoj vrijednosti kolaterala, koje se mora naručiti od ovlaštenih tvrtki, nakon odobrenja, potpisuje se novi ugovor o kreditu, novac nove banke šalje se za otplatu starog kredita, stara banka uklanja teret sa stana, nova registrira svoj teret u Rosreestru, koji obično uzima od jedan do dva mjeseca.
Hipoteku možete refinancirati u istoj banci u kojoj je izdana. To je često lakše i brže, ali uvjeti mogu biti nepovoljniji od onih konkurenata.
Zašto je to potrebno?
DO glavne prednosti refinanciranjakako je objasnio Panesh, uključuju: smanjenje mjesečne uplate, smanjenje ukupne preplate, mogućnost skraćivanja roka kredita, konsolidaciju nekoliko kredita u jedan, zadržavanje povlaštene stope pri refinanciranju tržišnog dijela zahvaljujući novim pravilima 2026.
“Uštede tijekom refinanciranja nastaju isključivo zbog smanjenja kamatne stope”, pojasnio je saborski zastupnik. — Ako je iznos duga, na primjer, osam milijuna rubalja, hipoteka se izdaje na 25 godina uz 29 posto godišnje, mjesečna rata bit će oko 194 tisuće rubalja. Prilikom refinanciranja od 24 posto, isplata će se smanjiti na 174 tisuće rubalja, a ukupna ušteda tijekom cijelog razdoblja može doseći šest milijuna rubalja. Drugi je pristup zadržati iznos plaćanja, ali skratiti rok kredita. U istom primjeru, umjesto 25 godina, dug možete otplatiti za devet godina, čime ćete uštedjeti do 38 milijuna rubalja na kamatama.”
Međutim postoje i nedostaci. Nedostaci su: dodatni troškovi za osiguranje, procjenu i provizije, rizik povećanja roka kredita, moguće odbijanje banke, značajan vremenski trošak, prisutnost točke rentabilnosti, koja se može pojaviti tek nakon nekoliko godina.
Istovremeno, trošak refinanciranja, dodao je zamjenik, sastoji se od: procjene nekretnine – od tri do deset tisuća rubalja, godišnjeg životnog osiguranja u iznosu od 0,5-1,5 posto iznosa duga, državnih pristojbi za registraciju u iznosu od dvije tisuće rubalja, troškova javnog bilježnika (ako je potrebno), moguće provizije za izdavanje kredita, koju ne naplaćuju sve banke.
Plaćeni klijenti i zajmoprimci s dobrom poviješću mogu računati na pojedinačne ponude, primijetio je Panesh. Procjenjuje da cijeli proces od podnošenja zahtjeva do prijenosa novca i promjene hipotekarnog vjerovnika traje od dva do tri tjedna do dva do tri mjeseca, dok odobrenje zahtjeva obično dolazi u roku od sedam do deset radnih dana i vrijedi dva do tri mjeseca.
Dakle, ako je razlika u stopama značajna, a kraj mandata je daleko, ovo je izvrstan način da uštedite stotine tisuća rubalja, zaključio je zamjenik. “Glavno je ne pasti na mamac lijepog oglašavanja i uzeti u obzir sve povezane troškove”, naglasio je.
Saznajte više na temu Teret: kad je dom vaš, ali ne u potpunosti Teret je riječ koja zvuči službenički, a zapravo utječe na ono najvažnije: možete li stan, kuću ili parcelu sigurno prodati, darovati, staviti pod hipoteku ili čak ponekad i normalno koristiti.Pročitaj više
